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    专访香港金发局行政总监:香港REITs市场大有可为 建议纳入“股票通” 可先实施南向交易

    2021-06-16 05:00:00  21世纪经济报道 朱丽娜

    近日,备受市场关注的首批9只基础设施公募REITs产品在内地正式公开发售,从而引发了市场对REITs的热烈追捧。

    REITs,即不动产投资信托基金或俗称的房托基金,是通过发行收益凭证汇集投资者的资金,交由专业投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。

    自1960年代美国首次推出房托基金以来,房托基金作为资产类别在全球市场的规模及影响力一直显著增长。截至2020年底时,已有超过40个司法管辖区推出房托基金。截至2021年3月,全球房托基金的总市值达到21902亿美元,相比2013年激增近70%。

    香港作为亚洲国际金融中心,亦是最早推出房托基金监管制度的市场之一。香港特区政府早在2003年就颁布《房地产投资信托基金守则》,为房托基金市场的发展正式拉开了序幕。截至2020年4月底,共有10个房托基金在市场上市并交易,总市值约2440亿港元。目前已有越秀房托、招商房托等主要资产位于内地的房托基金先后在香港上市交易。

    “由于香港股票市场发展十分出色,其中IPO发行尤为突出,近年来亦有一大批新经济公司来港上市。在某种程度上,投资者或多或少忽略了房托基金市场。目前,香港房托基金的交易不及其他亚太市场活跃,底层资产的类别相对狭窄。但香港背靠内地庞大的市场,未来在房托基金市场仍有巨大的发展空间?!毕愀劢鹑诜⒄咕郑虺啤敖鸱⒕帧保┬姓芗嗲镑朐诮邮?1世纪经济报道记者专访时坦言。

    香港金发局的统计数据显示,以2020年为例,香港房托基金的平均每日成交额为7780万美元,远低于新加坡2.27亿美元和澳洲3.01亿美元的日均成交金额。从房托基金市值占当地股市的比例而言,香港的房托基金市值仅占股市的0.4%,而澳大利亚、新加坡的占比则分别达到约6%、13%。

    戴德梁行最新发布的2020年度《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》显示,长期来看,REITs给投资人带来的年化综合回报相当可观,因此越来越受到市场的青睐。工业物流、医疗健康REITs的十年期综合回报均超过13%,其他物业类型的综合回报率在8%-10%水平。

    活化“一带一路”基建项目

    在区景麟看来,目前香港房托基金市场的相关资产类别选择相对有限,香港房托基金大多数投资于住宅及商业物业,例如购物中心、写字楼、工厂大厦及酒店,“由于本地房托基金资产欠多元化,并未能把握物流、基建、医疗保健及其他新兴领域的增长动力?!?/p>

    5月14日,顺丰房地产投资信托基金(简称“顺丰房托”)正式上市,成为香港首个以物流地产资产为主的REITs。招股书显示,顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业——香港青衣亚洲物流中心-顺丰大厦、芜湖丰泰产业园和佛山桂城丰泰产业园。

    区景麟指出,香港证监会认可的房托基金必须具备数个特色,包括专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目,以及收入的绝大部分必须定期以股息方式分派给持有人,“换言之,香港房托基金可以投资的行业并无限制。香港已准备好欢迎新的资产类别以房托基金方式上市?!?/p>

    “香港房托基金均投资于较为传统的资产,投资组合主要包括持有普通住宅及商业物业,例如购物中心、写字楼、工厂大厦和酒店等。香港既是‘一带一路’的‘超级联系人’,亦是全球第二大生物科技融资中心、亚洲第一级数据中心枢纽,香港的房托基金大可发挥作用,满足上述市场的融资需要?!鼻镑氡硎?。

    他指出,“一带一路”沿线的大部分项目主要与基建相关,投资金额庞大、周期长及退出途径不明均是投资者的主要顾虑,这类项目已逐步进入成熟期,可以考虑打包成房托基金,从而为一些资金“松绑”,投资更多的新项目,带活整个市场。

    事实上,香港特区政府近年来亦不断推出各项措施鼓励房托基金来港上市。2021-2022年度财政预算案公布,香港证监会认可的合资格房托基金将获资助,金额相当于支付予本地专业服务提供者费用的70%,上限为每个房托基金800万港元。

    此外,香港采用简单低税制,房托基金可豁免利得税及增值税。本地或外国的个人投资者或机构投资者投资房托基金,均毋须就资本收益或股息收入缴税。未来香港房托基金市场若能提供更多元化的相关资产选择,从而吸引不同风险承担能力及投资取向的投资者。

    建议纳入互联互通机制

    为了进一步拓宽香港房托基金的投资者基础,香港金发局建议,将房托基金纳入为股市互联互通计划下的合资格证券,允许两地的房托基金投资于彼此市场。

    区景麟指出,此举对于房地产私募基金而言,可以增加一个退出套现的渠道,“把房托基金纳入股市互联互通计划不但可扩大现有的市场联通机制,亦可促进房地产资产与跨境资本的配对成效,支持区域经济增长及结构重整,有助香港发展成为区内房托基金投资的枢纽?!?/p>

    根据过往香港与内地资本市场股票、债券市场互联互通机制的推出经验,“两地房托基金互通需要等待内地市场发展更为成熟之后才会适时推出。初期,在首批内地基础设施基金上市前,相关安排可先实施南向交易,即容许合资格的内地投资者投资香港房托基金,让他们在内地基础设施基金正式推出之前,有机会先行参与成熟的离岸房托基金市场,从而进行评估和积累交易经验,并为日后内地基础设施基金的发展铺路?!苯鸱⒕肿芗嗉罢哐芯恐鞴芏辉辣硎?。

    董一岳指出,待内地基础设施基金推出后,此安排即可扩展为双向交易,让内地及香港/国际投资者可在彼此市场投资上市的房托基金产品。此举可以方便有意增加内地资产投资(尤其是基建投资)的国际资本进行相关投资;而希望在全球分散投资的内地投资者则可透过此投资平台,通过香港投资区内及全球房地产资产。

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